家の購入は頭金なしでもできる?準備しておきたい初期費用の話

家の購入は頭金なしでもできる?準備しておきたい初期費用の話

誰しも一度は憧れるマイホームの購入ですが、家は高額な買い物のためローン契約は必須です。

その際、いわゆる「頭金」を入れずに手に入れることは可能なのでしょうか。

今回は、家を購入する際の頭金の重要性と、その他にも準備しておきたい初期費用について解説します。



「頭金なし」でも購入可能だが落とし穴もある!

国道交通省の「2017年度住宅市場動向調査」によると、新居の平均購入価格は以下のようになっています。

  • 新築一戸建て:3840万円
  • 中古一戸建て:2857万円
  • 新築マンション:4192万円
  • 中古マンション:2393万円

家を購入する主な世代は30代~40代ですが、夢のマイホームにどれくらいの頭金を用意しているのでしょうか。

ここでは、頭金を入れる意義や頭金なしで購入した場合の問題点、年収に応じた頭金の金額例を紹介します。

新居購入に必要な自己資金は「頭金+諸費用」

新居購入に必要な自己資金は「頭金+諸費用」

まず、家を購入するためにはある程度「頭金」が必要というイメージを持つ人は多いと思いますが、「頭金」だけでは家を買うことはできません

実は、家を買うためには「頭金」の他に、手付金や手数料をはじめとする様々な初期費用(諸費用)が必要なのです。

同調査によれば、この「頭金」と「諸費用」を合わせた「自己資金」の平均価格は、新築一戸建てで1014万円(中古:2857万円)、新築マンションで1796万円(中古:2393万円)となかなかの金額になっています。

「家を購入する際には、家の販売価格のうち最低2割は頭金を入れるべき」という意見もあり、頭金以外の諸費用に意外とお金がかかる(下記参照)ことも踏まえると、実際は2割以上の自己資金を用意している人が多いようです。

頭金ゼロでも住宅購入は可能だが、返済計画は慎重に!

頭金ゼロでも住宅購入は可能だが、返済計画は慎重に!

上記のデータを見て、「1000万円も貯金するなんて無理!」と思う人もいるかもしれませんが、比較的貯蓄の少ない若い世代とっては「頭金ゼロからの家購入」も一つの方法として選ばれているようです。

しかし、頭金を入れずに住宅を購入することはできないこともないですが、慎重に判断する必要があります。

なぜなら、住宅価格の全額をフルローンで組んでしまうと、最終的な返済総額に占める利子の割合が大きくなり、お金がもったいなくなるからです。

例えば、以下の条件で購入した場合、月々の支払いにはそれほど差を感じませんが、最終的な返済総額には647万円もの差が生じています。

やはり、頭金をよりたくさん入れた方が、後のローン返済は楽になるようです。

物件価格:4000万円/金利:3.0%/返済期間:35年間でローンを組んだ場合

頭金 借入金額 毎月の返済額 返済総額
400万円 3800万円 13万9000円 5819万円
800万円 3200万円 12万3000円 5172万円

頭金ゼロの家購入は「逆さや状態」が長く続く!

頭金ゼロの家購入は「逆さや状態」が長く続く!

頭金を入れる理由としては、先ほどの述べた「返済計画を安定させるため」の他にもう一つ、「万が一何らかのトラブルがあり『家を売りたい』となった際に対応できない」という点が挙げられます。

例えば、新築マンションの場合、その販売価格には不動産屋の利益が含まれているため、購入後は2割程度値下がりしてしまいます。

つまり、頭金なしのフルローンはかなり高額なため、ローン残高がマンションの販売価格を上回ってしまう「逆さや」状態が10年以上も続いてしまうのです。

急な転勤やご近所トラブル、離婚などで「家を売りたい」状況になっても、数百万円~一千万円の赤字が出るとなると、なかなか踏み出すことができません。

やはり頭金は1割~2割程度入れる方が安定した返済計画を立てることができますし、万が一のトラブルが起こった際も思い切って売り払うこともできるので安心です。

年収を意識して、購入できる物件価格を決めよう!

年収を意識して、購入できる物件価格を決めよう!

また、「こんな家に住みたい」という気持ちを優先し過ぎたために、年収に相応しくない家を購入してしまうこがありますが、これも後々の返済計画が厳しくなる要因の一つです。

そもそも金融機関は、顧客が望んだ金額丸々を貸してくれるわけではありません。

返済能力(年間返済可能価格)と物件の担保能力(担保価格)を比較し、低い方が実際にローンで借り入れることのできる金額になりますが、その返済能力は主に年収によって判断されます

例えば、以下の条件の場合、年収に相応しい物件価格は以下の通りです。

ローンの金利:3.0%/返済期間:35年/頭金:物件価格の20%の場合

年収 物件価格目安 頭金20%
400万円 2707万円 542万円
500万円 3383万円 677万円
600万円 4060万円 812万円
700万円 4737万円 948万円
800万円 5413万円 1083万円

この表を参考にすると、年収500万円の人が家を購入する場合は頭金677万円を用意する必要があります。

それができない場合は、3383万円よりぐっと予算を下げた家を探さなければ返済計画が厳しいものになるということです。

実際に借りられる住宅ローンの金額や金利を知りたいという方、様々な銀行の住宅ローンを比較してみたいという方は、「SUUMO」や「住宅本舗」などで無料相談やシュミレーションが行えます。

住宅購入の際に必要な初期費用とは?

住宅購入の際に必要な初期費用とは?

次に、家購入の際に頭金以外に必要となる「初期費用」について解説します。

頭金を除く初期費用の主なものは「諸費用」ですが、細かいものも含めると「申込証拠金」や「引越代」、「新生活費用」なども必要であり、これらはすべて現金で用意しなければなりません

中でも、「諸費用」が想像以上に膨らむことは見落とされがちです。

家を購入するためには「初期費用」がかかることは避けられないため、頭金なしでローンを組むことはできても貯蓄(現金)ゼロの状態では住宅を購入することはできないと言えます。

住宅購入の際に必要な初期費用とは?

購入する物件を決めてから実際に暮らし始めるまでの間に、必要な初期費用を書きだすと、以下のようになります。

タイミング 必要な初期費用
物件決定 申込証拠金
契約手続き
  • 手付金
  • 諸費用
  • 中間金(ケースによる)
引き渡し
  • 残代金の支払い
  • 諸費用等の清算
  • 住宅ローンの融資手数料
入居前後
  • 引越代
  • 新生活費用(家具・家電など)
  • 不動産取得税の支払い(諸費用に含む)

申込証拠金、手付金(頭金)はいくら必要?

まず、「ここを買いたい!」という物件が決まったら、数万円~10万円「申込証拠金」を払うのが一般的です。

申込証拠金を払うことで「この物件を買います」という意思表示になるため、人気物件であれば、申込証拠金を支払わなければ抽選にすら参加できません。

ただし、本契約前にキャンセルすることになった場合、「申込証拠金」は全額返還されます。

次に支払うのは「手付金」です。

手付金は、「売買契約」の証であり、これを支払うことで不動産屋は他の人にこの物件を売ることができなくなります。

ただし、「手付金」の相場は物件価格のおよそ5%~20%と高額ですが、頭金と同様にローンに組み込むことができる場合もあります。

頭金とは別!見落とされがちな「諸費用」の金額、中身とは?

「手付金」や「頭金」は、購入する物件価格そのものに使われるお金ですが、「諸費用」は、物件価格とは別に必要となる税金や手数料です。

「諸費用」の平均価格は、新築なら物件価格の2~5%、中古なら仲介手数料を上乗せした5~8%にも上るため、無視できない金額になります。

例えば、4000万円のマンションを購入し、頭金に800万円をつぎ込み「フラット35」で3200万円のローンを組んだ場合、別途諸費用として80~200万円が必要というわけです。

4000万円のマンションにかかる諸費用の内訳と平均的な金額(例)

項目 内訳 金額
売買契約 売買契約書に貼る印紙税 1万5000円
登記 所有権の保存登記、移転登記にかかる登録免許税 約12万円
登録手数料①建物表記登記 約8万円
登録手数料②所有権保存登記(建物) 約3万5000円
登録手数料③所有権移転登記(土地) 約4万5000円
登録手数料④抵当権設定登記(ローン) 約3万円
登録手数料⑤その他司法書士へ依頼する場合の日当・交通費等 約3万円
ローン契約 ローン契約書に貼る印紙税 2万円
ローンの融資手数料 3万1500円
ローン保証料(保証会社を利用する場合。フラット35は不要。) 0円
団体信用生命保険特約料(フラット35の場合は初年度分) 11万4500円
火災保険料(例:保険金額1800万円/35年分) 約16万円
地震保険料(例:保険金額900万円/5年分) 約6万3000円
合計 約78万円

ここで注目したいのが、銀行がローンを取り扱うための「融資手数料」です。

上記の融資手数料は3万1500円と良心的ですが、銀行によっては融資手数料を「借入価格×2.1%」のように割合で定めているところもあるため、融資手数料が67万2000円(3200万×2.1%)に跳ね上がり、大幅に諸費用が膨らむ場合もあるのです。

まだまだある!その他の初期費用

さらに、諸費用以外の初期費用も忘れてはいけません。

例えば、新築ではなく中古物件を購入する場合、物件価格の3%(2000万円なら60万円)の「仲介手数料」が掛かります。

その他、新築一戸建てなら水道を引くための「水道加入金」や「地鎮祭」、「上棟式」の費用、マンションであれば「修繕積立基金」などこまごまとした初期費用があるのです。

さらに、入居して暮らしていくためには「引越代」や「新居家具代」も必要になっています。

住宅購入支援機構によると、引越にかかる平均費用は約17万円、新生活のために購入した家電や家具などの消費財の平均費用は新築で約155万円、中古住宅で約46万円だそうです。

頭金(手付金)を除くと、結局いくら必要になる?

結局、頭金や手付金を除く初期費用には、どれほどの金額が必要になるのでしょうか。

4000万円の新築物件を購入する場合を例として考えてみましょう。

  • 申込証拠金:約10万円
  • 諸費用(物件の2~5%)80~200万円
  • 地鎮祭や上棟式、水道加入代、修繕積立金など約30万円
  • 引越代17万円、新居にかかる費用155万円

これらを合計すると、約292万~492万円になります。

つまり、頭金を抜きに考えても最低300万円の現金を用意しなければならないというわけです。

頭金ゼロでも家は買えるが、貯金ゼロでは家は変えない!

頭金ゼロでも家は買えるが、貯金ゼロでは家は変えない!

結論をいうと、後の返済計画を慎重に立てる必要がありますが、頭金ゼロでも住宅購入できないことはありません。

ただし、頭金意外に初期費用(約300万円)が必要なことに加え、入居後の当面の生活費(例えば毎月25万×半年分なら150万円)を用意することも踏まえると、最低でも450万円程の貯金(現金)を手元に用意する必要があるのです。

これから家探しを始める人は、自分たちの年収に相応しい予算を考えながら、頭金と初期費用を合わせた金額を計算し、しっかり貯金していくことをオススメします。